¿Estás pensando en vender tu apartamento o comprar una casa en 2026? Antes de firmar cualquier documento, hay una pregunta que no puedes ignorar: ¿cuánto te va a costar en impuestos?
Muchas personas se llevan una sorpresa desagradable cuando descubren los costos tributarios asociados a una transacción inmobiliaria. Y no es que sean abusivos —con una buena planeación se pueden minimizar— pero sí hay que conocerlos con anticipación para no descapitalizarte en el proceso.
En esta guía vas a descubrir exactamente qué impuestos paga el vendedor, qué impuestos paga el comprador, cómo se calcula la ganancia ocasional con un ejemplo real, y qué cambios trae la reforma tributaria para los inmuebles en Colombia 2026. Todo con cifras actualizadas y verificadas.
🏷️ Impuestos que Paga el Vendedor
Si eres quien vende el inmueble, estos son los tres costos tributarios principales que debes tener en cuenta:
Retención en la Fuente: el primer descuento en la notaría
La retención en la fuente es un anticipo del impuesto sobre la renta que se descuenta en el momento de firmar la escritura. El notario actúa como agente retenedor, así que este valor se paga de forma automática al momento de la transacción.
En 2026, las tarifas son:
| Tipo de vendedor | Tarifa de retención |
|---|---|
| Persona natural (vivienda) | 1% del valor de venta |
| Persona jurídica | 2,5% del valor de venta |
💡 Dato clave: Con la UVT 2026 fijada en $52.374 por la DIAN (Resolución 000238 del 15/12/2025), el 1% de retención sobre un apartamento de $300 millones equivale a $3 millones que se descuentan directamente en la notaría.
Impuesto a la Ganancia Ocasional: el más importante para inversionistas
Este es el impuesto que más impacta a quienes venden inmuebles que han valorizado significativamente. Se aplica cuando el inmueble fue poseído por más de dos años y califica como activo fijo. Si lo vendiste antes de cumplir los dos años, la utilidad tributa como renta ordinaria, con tarifas que pueden llegar hasta el 39%.
Tarifa 2026: 15% sobre la utilidad real obtenida (precio de venta menos costo fiscal).
El costo fiscal es lo que te costó el inmueble, más mejoras que hayan extendido su vida útil y contribuciones por valorización. No se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la ganancia neta.
Exención por Vivienda de Habitación: hasta $261 millones libres de impuesto
Esta es la buena noticia para quienes venden su casa o apartamento principal. La ley colombiana tiene una exención muy generosa para la vivienda de habitación:
✅ Las primeras 5.000 UVT de utilidad están exentas del impuesto a la ganancia ocasional
✅ En 2026, 5.000 UVT equivalen a aproximadamente $261.870.000
✅ El dinero de la venta debe destinarse a comprar otra vivienda o pagar un crédito hipotecario
Condiciones para aplicar la exención:
– El inmueble debe haber sido tu vivienda habitual (casa o apartamento de habitación)
– Debes haberlo poseído por al menos dos años
– La totalidad del dinero recibido se debe destinar a compra de nueva vivienda o pago de hipoteca
– No aplica para locales comerciales, fincas de recreo ni inmuebles dados en arriendo
🏠 Impuestos que Paga el Comprador
Si eres el comprador, los costos tributarios se distribuyen así:
Impuesto de Registro y Beneficencia
Este es el costo más significativo para el comprador. Se paga en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para formalizar la transferencia de propiedad a tu nombre.
- Impuesto de Registro: aproximadamente 1,67% del valor de venta (varía según el departamento)
- Impuesto de Beneficencia: alrededor del 0,29% adicional
En la práctica, el total entre registro y beneficencia ronda el 1,67% al 2% del valor del inmueble. Las tarifas registrales fueron actualizadas para 2026 con base en el IPC y la unidad de valor básico.
Derechos Notariales (Gastos de Escrituración)
Los derechos notariales equivalen al 0,54% del valor de la venta y por costumbre comercial se dividen al 50/50 entre comprador y vendedor (cada uno paga aproximadamente el 0,27%). Sobre estos derechos se aplica además un 19% de IVA, también compartido entre las dos partes.
Las tarifas notariales fueron actualizadas desde el 1 de febrero de 2026 con base en el IPC.
Impuesto Nacional al Consumo (para inmuebles de alto valor)
Existe un impuesto especial del 2% sobre el valor total de la venta para inmuebles que superen las 26.800 UVT (aproximadamente $1.403 millones en 2026). Este impuesto aplica a propiedades de lujo y no aplica a viviendas VIS, VIP ni predios rurales de uso agrícola.
📊 Resumen: ¿Cuánto Paga Cada Uno?
Aquí tienes una tabla resumen de la distribución de costos en una transacción inmobiliaria típica en 2026:
| Concepto | ¿Quién paga? | Tarifa aproximada |
|---|---|---|
| Retención en la fuente | Vendedor | 1% (persona natural) |
| Ganancia ocasional | Vendedor | 15% sobre la utilidad |
| Derechos notariales (50%) | Vendedor | ~0,27% del valor |
| Derechos notariales (50%) | Comprador | ~0,27% del valor |
| Impuesto de Registro | Comprador | ~1,67% del valor |
| Impuesto de Beneficencia | Comprador | ~0,29% del valor |
| Cancelación de hipoteca (si aplica) | Vendedor | ~1,2% del valor |
| Impuesto Nacional al Consumo (>26.800 UVT) | Comprador | 2% del valor |
💡 Regla práctica: El comprador asume entre el 2% y el 4% del valor del inmueble en gastos de registro y notariales. El vendedor asume la retención más el impuesto a la ganancia ocasional al momento de declarar renta.
🧮 Cómo se Calcula la Ganancia Ocasional: Ejemplo Real
Imagina este escenario: compraste un apartamento en Neiva en 2019 por $180 millones y lo vendes hoy en $320 millones. ¿Cuánto pagas de ganancia ocasional?
Cálculo paso a paso:
- Precio de venta: $320.000.000
- Costo fiscal (precio de compra + mejoras verificables): $180.000.000
- Utilidad bruta: $140.000.000
- ¿Es tu vivienda habitual?
- Sí: Primeras 5.000 UVT ($261.870.000) están exentas → pagarías $0 en ganancia ocasional porque tu utilidad ($140M) está por debajo del límite de exención
- No: 15% sobre $140.000.000 = $21.000.000 de impuesto a la ganancia ocasional
💡 Dato clave: La exención de vivienda de habitación solo aplica si destinas el dinero a otra vivienda o al pago de hipoteca. Si el dinero va a otra inversión diferente, sí debes pagar el 15%.
Si estás pensando en vender un inmueble que has dado en arriendo, puedes explorar nuestros servicios de avalúo inmobiliario para conocer el valor actual de mercado antes de definir el precio de venta.
📋 Declaración de Renta 2026: ¿Debes Reportar tu Inmueble?
Si vendiste un inmueble en 2025 o tienes propiedades en tu patrimonio, es posible que debas presentar declaración de renta para el año gravable 2025 en 2026. Los topes que activan la obligación son:
- Patrimonio bruto al 31 de diciembre de 2025 igual o superior a 4.500 UVT (~$235.683.000)
- Ingresos brutos superiores a 1.400 UVT (~$73.323.600) en 2025
Si tienes un inmueble que vale más de $235 millones, ya tienes patrimonio suficiente para estar obligado a declarar. La ganancia ocasional obtenida en la venta también debe reportarse en esta declaración.
Fechas para declarar (calendario DIAN 2026):
– Personas naturales: 12 de agosto al 26 de octubre de 2026 (según los últimos dígitos del NIT o cédula)
💡 Consejo: No confundas la retención en la fuente (que se paga en la notaría) con el impuesto definitivo. La retención es un anticipo. El impuesto final se liquida en la declaración de renta, y puedes usar la retención como descuento.
🏦 Impuesto Predial: La Obligación Anual del Propietario
Además de los impuestos asociados a la compraventa, todo propietario de inmuebles en Colombia debe pagar el impuesto predial anualmente al municipio. En Neiva, este impuesto se liquida sobre el avalúo catastral del inmueble y las tarifas las fija el Concejo Municipal.
Aspectos clave del predial en 2026:
– Se paga directamente a la Alcaldía de Neiva (o al municipio correspondiente)
– Quienes pagan con descuentos por pronto pago obtienen ahorros significativos
– El no pago genera intereses moratorios y puede afectar la venta del inmueble (se requiere paz y salvo de impuestos para escriturar)
– Existen exenciones para ciertos propietarios según uso, valor catastral y condiciones socioeconómicas
Antes de cerrar cualquier negociación de compraventa, el vendedor debe presentar el paz y salvo de impuestos municipales — sin este documento, no hay escritura.
⚖️ Reforma Tributaria 2026: Lo que Podría Cambiar para los Inmuebles
El gobierno colombiano tiene sobre la mesa propuestas de reforma tributaria que podrían impactar significativamente el mercado de finca raíz. Estas son las principales medidas que se han discutido:
1. Ampliar de 2 a 4 años el plazo para ganancia ocasional
Si se aprueba esta medida, los inmuebles vendidos antes de cumplir 4 años en posesión tributarían como renta ordinaria (hasta el 39%), en lugar del 15% de ganancia ocasional. Esto encarecería considerablemente el impuesto para inversionistas que compran y venden en el corto plazo.
2. Impuesto de timbre en escrituras notariales
Se ha propuesto un impuesto de timbre del 1% para trámites notariales como la escrituración. Si se aprueba, aumentaría los costos de transacción para compradores y vendedores.
3. Cambios en el impuesto al patrimonio
Se ha reducido el umbral de causación del impuesto al patrimonio a 40.000 UVT (~$2.094 millones), ampliando la base de contribuyentes con tarifas progresivas de hasta el 5%.
4. Posible IVA a vivienda
Se ha discutido la posibilidad de aplicar el IVA del 19% a la venta de vivienda (actualmente excluida). Si bien aún no está aprobado, de materializarse tendría un impacto enorme en los precios del mercado.
⚠️ Importante: Las reglas aquí descritas corresponden al marco vigente en Colombia en 2026. Las propuestas de reforma tributaria están en debate. Te recomendamos mantenerte actualizado con fuentes como el Ministerio de Hacienda o tu contador de confianza.
Para quienes ya tienen propiedades arrendadas o están considerando invertir en Neiva, vale la pena conocer nuestro artículo sobre cómo invertir en finca raíz con una estrategia sólida antes de que cambien las reglas del juego.
💡 5 Consejos para Reducir tu Carga Tributaria Legalmente
Con una buena planeación tributaria, puedes reducir los impuestos que pagas al vender un inmueble sin infringir ninguna ley:
- Mantén el inmueble más de 2 años: Así tributa como ganancia ocasional al 15% y no como renta ordinaria (hasta el 39%). Si la propuesta de reforma sube a 4 años, planea con ese horizonte.
- Documenta todas las mejoras: Remodelaciones, ampliaciones y mantenimientos que aumentan el valor del inmueble elevan el costo fiscal y reducen la utilidad gravable.
- Aprovecha la exención de vivienda habitual: Si el inmueble es tu residencia principal y la utilidad está por debajo de los $261 millones, podrías no pagar ganancia ocasional.
- Reinvierte en otra vivienda: Al destinar los recursos de la venta a nueva vivienda o a pagar hipoteca, conservas la exención de vivienda de habitación.
- Consulta a un contador: Las reglas de costo fiscal, las deducciones permitidas y las fechas de declaración tienen tecnicidades que pueden marcarte diferencias importantes. Un asesor calificado siempre vale la pena.
❓ Preguntas Frecuentes
¿Cuánto tiempo debo tener un inmueble para pagar solo el 15% de ganancia ocasional?
Debes haberlo poseído por más de dos años para que la venta se clasifique como ganancia ocasional con una tarifa del 15%. Si lo vendes antes de cumplir dos años, la utilidad se grava como renta ordinaria, con tarifas progresivas que pueden llegar hasta el 39%. Una propuesta de reforma tributaria plantea ampliar este plazo a cuatro años, pero aún no está aprobada.
¿El comprador paga ganancia ocasional?
No. La ganancia ocasional la paga exclusivamente el vendedor, porque es él quien obtiene la utilidad en la transacción. El comprador asume los gastos de registro, beneficencia y notariales.
¿Puedo vender mi casa sin pagar ganancia ocasional?
Sí, si es tu vivienda habitual (casa o apartamento de habitación), puedes estar exento de ganancia ocasional sobre las primeras 5.000 UVT de utilidad (~$261.870.000 en 2026), siempre que hayas poseído el inmueble más de dos años y destines el dinero a comprar otra vivienda o a pagar un crédito hipotecario.
¿Quién practica la retención en la fuente en una compraventa?
El notario es el agente retenedor en las ventas de bienes inmuebles. Al momento de firmar la escritura, el notario descuenta la retención en la fuente directamente del precio de venta.
¿Necesito presentar declaración de renta si vendí un inmueble en 2025?
Casi seguro que sí, especialmente si tu patrimonio bruto (incluido el inmueble vendido) supera los $235.683.000 o si tus ingresos del año superaron los $73.323.600. La ganancia ocasional de la venta debe reportarse en la declaración de renta del año gravable 2025, que se presenta entre agosto y octubre de 2026.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales al comprar una casa en Colombia 2026?
Los derechos notariales equivalen al 0,54% del valor de la escritura y se dividen al 50/50 entre comprador y vendedor (cada uno paga ~0,27%). A esto se le suma un 19% de IVA sobre los derechos notariales, también dividido entre las partes. Las tarifas fueron actualizadas desde el 1 de febrero de 2026.
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